Construyendo una visión público-privada para el desarrollo de la ciudad
En 1916, la Pearl Brewing Company era la cervecería más grande del estado de Texas, Estados Unidos. En los años siguientes y hasta 2001, el sitio fue descuidado y finalmente abandonado.Sin embargo todo cambio con la decisión de desarrollar esta zona para nuevos usos mixtos; el año 2002 se desarrolló una charrette o reunión de trabajo que incluía el desarrollador del proyecto, los historiadores locales, líderes de la ciudad, y los empresarios locales. A partir de ahí y durante más de una década, el equipo de diseño trabajó en un Plan Maestro parala reurbanización de esta zona industrial de 10 hectáreas conocida Pearl Brewery, incluida la reutilización y adaptación de sus edificios y estructuras,sirviendo como modelo y catalizador para la revitalización urbana con criterios de sustentabilidad para la ciudad de San Antonio, Texas, EEUU.
Así y después de 15 años en ruinas, la reutilización de la zona ha generado una mezcla de nuevos residentes, pequeñas empresas, comercio minorista, einstituciones sin fines de lucro, lo que subraya el énfasis de este plan en la comunidad, la conservación y el desarrollo económico local.
En este contexto y como parte de la primera de múltiples fases, se recuperó un gran edificio-almacén de casi 6.000 m2 que sirvió como proyecto piloto para la recuperación y desarrollo de otros edificios de la zona. El edificio original de una sola planta se adaptó para incluir dos plantas, lo que maximiza la densidad y proporciona espacios de encuentro y trabajo para las empresas locales, conectadas por una serie de pasarelas.
La innovación de este proyecto corre por tres líneas:como elemento clave para liberar el potencial de reutilización y adaptación de las estructuras originales del edificio, principalmente de acero, y a partir de ahí como principio para que dichas estructuras recuperadas acojan una serie de funciones e instituciones que promuevan el desarrollo local. Por último, se ha innovado en la incorporación de criterios de sustentabilidad, de modo que el edificio sirva como un laboratorio de aprendizaje para la eficiencia energética y el cuidado del medio ambiente, dando el ejemplo de cómo los desarrolladores pueden implementar estrategias verdes que benefician a los futuros arrendatarios y usuarios.
Actualmente este es un nuevo punto de encuentro de la comunidad de San Antonio, donde un desarrollo privado visionario y el espacio público se unen para crear un destino urbano lleno de vida.
Características del Plan Maestro de Pearl Brewery
El objetivo de la recuperación del Pearl Brewery era crear una experiencia de vida, trabajo y estudio, implementando criterios de sustentabilidad y manteniendo la identidad histórica de la antigua fábrica de cerveza.
Su espectro de espacios, lugares de trabajo y restaurantes aseguran que el lugar esté ocupado todo el día, la noche y los fines de semana, con una amplia variedad de usos urbanos.
Para lograr lo anterior, el programa del plan contempló lo siguiente:
• 350 nuevas unidades de vivienda
• 8 unidades de trabajo
• 9 restaurantes y 9 establecimientos de comercio minorista
• 1 hotel boutique de 150 habitaciones
• Mercado de Agricultores (asistencia de 2.000 personas los sábados)
• Lugar de entretenimiento al aire libre (asistencia de 7.000 en eventos de un día)
Adicionalmente, Pearl Brewery se ha convertido rápidamente en el lugar de encuentro para miles de nuevos residentes del centro de la ciudad, convirtiéndose también en el “ancla”del desarrollo deldistrito de 140 hectáreas de River North, que considera:
• 1.400 nuevas unidades de vivienda ya construidas y otras 600 unidades por construir; y
• 13.500 m2 en nuevos espacios de oficinas y numerosos establecimientos de comercio.
Fue clave dentro del plan el posicionamiento concentrado de los estacionamientos vehiculares, con el fin de crear un desarrollo peatonal que refleje el carácter único y la cultura de la ciudad de San Antonio. El almacenamiento de bicicletas, disponibilidad de duchas, y las conexiones de autobús, han permitido que un 50% de los usuarios no utilicen el automóvil.Sobre este gran espaciopeatonal se han desarrollado conferencias, eventos culinarios, películas al aire libre, actuaciones musicales, y un mercado semanal de agricultores, lo que ha convertido a Pearl Breweryen un lugar vibrante en San Antonio.
Participación: todos ganan
La filosofía de diseño giró en torno a la participación de la comunidad local para hacer del antiguo edificio-almacén de Pearl Brewery un destino atractivo dentro de la ciudad, y esto ha hecho que sea un gran éxito social y económico. Esto edificio ha tenido mayores tasas de arrendatarios y visitantes que otros espacios de trabajo dentro de la ciudad – un 50% más que el estándar-lo que aseguró asimismo una mayor demanda para futuros desarrollos dentro del plan de la zona. Lo anterior demuestra que la aplicación de criterios de sustentabilidad, y en este caso en particular la participación de la comunidad, puede ser un buen negocio.
Así, la reurbanización de Pearl Brewery ha crecido exponencialmente desde que el antiguo edificio-almacén se construyó; los edificios existentes se han adaptado a los nuevos usos, y han rellenado los huecos faltantes entre la estructura histórica. A medida que el proyecto ha crecido, ha aumentado en popularidad y cada nueva fase ha sido arrendada rápidamente.
Para potenciar lo anterior, los desarrolladores del proyecto se comprometieron a la incubación de empresas locales y a preservar el carácter único del lugar; sólo fueron incluidos tiendas y restaurantes de la ciudad de San Antonio y el estado de Texas.
En definitiva, este proyecto sirve como modelo para dinamizar un centro urbano subutilizado, fortalecer las empresas locales, y mostrar estrategias de diseño sustentable.
Flexibilidad de uso: Larga vida a las estructuras de acero
Luego de las primeras reuniones o charretes de diseño, en las cuales se desarrolló la visión conjunta para el proyecto, una consultora local en conservación históricaelaboró un plan de estudio para identificar las estructuras existentes de relevancia y las estrategias que permitirían integrar estos edificios en el futuro desarrollo del proyecto.
Luego, el equipo de diseño urbano buscóel mayor y mejor uso de cada una de las estructuras existentes a conservarse, configurando una implementación del proyecto por fases, y centrándose en la reutilización y adaptacióndel edificio-almacén como proyecto clave y catalizador del conjunto.
Definidas las estructuras a mantenerse, los materiales exteriores fueron elegidos en función desu durabilidad y flexibilidad en el tiempo. Los elementos en fachadas exteriores e interiores fueron seleccionados para permitir adaptabilidad para futuros usos.Así, paneles de acerocorrugado galvanizado fueron utilizados para que los arrendatarios puedan desatornillarlos y fácilmente reemplazarlospor otros elementos, como por ejemplo ventanas. Esta selección de materiales permitió al equipo de diseño eliminar terminaciones no funcionales, generando un edificio casi sin necesidad de mantenimiento y con ello lograr la minimización de costos de operación.Es decir, por un parte el uso de estructuras de acero fue clave en la reutilización de este y otros edificios del proyecto, y por otra parte el acero se ha utilizado como nuevo material de terminación en los exteriores e interiores, justamente por su flexibilidad. Cabe destacar también que del contenido total de materiales de construcción, el 27.4% valor ha sido fabricado con contenido reciclado.
Los elementos basados en el aceroutilizados en fachadas y cubiertas fueron también un aporte desde la perspectiva del diseño bioclimático, ya que permitieron generar luz natural indirecta y ventilación natural y enfriamiento pasivo para los meses cálidos, a través de los paramentos verticales y las cubiertas.Así, el diseño del proyecto refleja una respuesta regional a las condiciones climáticasde San Antonio, con sus veranos calurosos e inviernos suaves.
En definitiva, estas soluciones pasivas permitieron reducir el consumo de energía dramáticamente, siendo un 75% menor a la media de edificios similares en Estados Unidos.
Por otra parte, la estrategia de flexibilidad también se utilizó en algunas instalaciones. Para el aire acondicionado, se colocaron sistemas minisplit eficientes y sin conductos. Estos sistemas ahorran espacio y sonflexibles para expandirse a medida que cambian las necesidades. Estos sistemas pueden servir para múltiples zonas utilizando una sola unidad exterior, por lo que es muy fácil para los sistemas mecánicos adaptarse a diferentes escenarios futuros: los sistemas pueden operar a velocidades variables, por lo que pueden adaptarse fácilmente a diferentes cargas en los espacios, como por ejemplo cambios en la ocupación.
Otras estrategias y criterios de sustentabilidad ambiental implementados:
- 200,6kW de paneles solares, la mayor instalación fotovoltaica instalada en un edificio en el estado de Texas. Esta instalación fue la primera empresa mixta público-privada para la generación de energía en la ciudad de San Antonio.
- 100% del agua de lluvia capturada en los techos, que junto con el agua reciclada, se utiliza para el riego de los jardines de un hotel de la zona, eliminando la necesidad de agua de riego.
- Extensas superficies de mitigación de aguas pluviales, incluyendo el uso de superficies permeables, plantas y humedales para el tratamiento del agua, lo que permite además evitar la contaminación del río.
- Tasa de desviación del 83% de los residuos de demolición en la recuperación del edificio-almacén.
- Paisajismo 100% nativo y tolerante a la sequía, restaurando así los servicios ecológicos, reduciendo el efecto de isla de calor, y generando una experiencia de sombra amigable con los peatones.
- Adecuado dimensionamiento del edificio, aprovechando el espacio exterior, lo que reduce la energía, uso de materiales, mantenimiento, y la inversión en el corto y largo plazo.
- El noventa y nueve por ciento de pavimento impermeable y sólo cinco árboles cubrían el sitio en el momento de la compra en el año 2001. Desde entonces, se han plantado 240 grandes árboles de sombra y 213 pequeños árboles, junto conotras especies nativas.
Algunos datos del proyecto:
- Ubicación: 200 E Grayson St, San Antonio, Texas, Estados Unidos
- Arquitecto patrocinante: Lake Flato Architects
- Arquitectos asociados: Durand-Hollis Rupe Architects
- Fecha de término del proyecto: Junio 2009
- Tipo de terreno: Previamente contaminado
- Tipo de proyecto: Uso mixto
- Descripción del edificio: Nuevo (62.4%) y Renovación (37.6%)
- Superficie construida: 5.800 m2
- Costo final del Proyecto, excluido el terreno: USD $9.000.000.-
José Tomás Videla Labayru
Arquitecto LEED-AP, MSc, MBA
